Общие принципы обследования зданий и выполнения технических изысканий

Обследование застройки выполняется с целью получения информации о ее историко-архитектурной ценности, планировке и застройки территории, градостроительных, технических и других свойств зданий. На основе полученных сведений разрабатывается стратегия восстановления и обновления зданий, но прежде всего — благоустройства территории.

Детальное обследование зданий проводится в два этапа. Предварительное обследование зданий проводится с целью уточнения имеющихся общих сведений о возможности реконструкции, реставрации или сноса зданий. Это как бы повторное обследование застройки, но с акцентом на техническое состояние здания. Техническое обследование зданий проводится в составе бригады с соблюдением всех правил техники безопасности для выявления дефектов и неисправностей здания в целом и его элементов.

Детальное обследование зданий включает в себя:

• изучение архивных документов, на основании которых составляется историческая справка;
• ознакомление с инвентаризационными планами здания;
• установление состава и назначения помещений;
• обследование конструктивных элементов зданий и определение эксплуатационных качеств;
• разработка вариантов архитектурно-планировочных предложений по переустройству здания;
• составление предложений по решению генерального плана участка, этажности и габаритам здания;
• получение данных о геологии и гидрогеологии участка (по мере необходимости);
• технико-экономическое обоснование решений.

В процессе реконструкции зданий уменьшается не только физический износ (в результате полной или фактической замены отдельных конструкций), но путем перепланировки и переоборудования удается уменьшить и величину морального износа. Учитывая капитальность стеновых остовов и большой остаточный срок службы, процессам обследования и проектирования реконструкции должно быть уделено исключительно большое внимание , чтобы избежать в дальнейшем новых перепланировок и расходов , замедлить (насколько это возможно) моральное старение зданий.

Обследование застройки включает отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку данных. Историко — архивная оценка зданий требует особой глубины исследований. Поскольку в зданиях, подвергнутых неоднократной реконструкции и реставрации, необходимо восстановить первоначальный облик.

На основе полученных данных выделяют:

• памятники федерального, территориального и местного значения, охраняемые законом;
• здания, имеющие историческую или архитектурную ценность и предлагаемые к охране;
• постройки, представляющие интерес как этнографические образцы старой застройки;
• элементы городской среды, внешний облик которых придает индивидуальность постройке;
• рядовую застройку и малоценные здания, реконструкция и даже снос которых не противоречат целостности восприятия ансамбля улиц и площадей.

Обследование ситуации на местности совмещают с получением информации о зданиях.Реконструкция жилых зданий является стратегическим направлением решения жилищной проблемы. Она позволяет не только продлить жизнь жилищ, но и существенно улучшить их качества, преобразить внешний вид городов и поселков. Одновременно при реконструкции и капитальном ремонте появляется возможность ощутимо увеличить общую площадь жилых домов, создать в них новые типы жилищ и помещений иного назначения. Прирост общей площади достигается за счет надстройки дополнительных этажей, увеличения размеров и количества летних помещений (балконов и лоджий) и пристройки новых объемов к реконструируемым зданиям.

Надстройка домов является наиболее эффективным приемом расширенного воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности вертикальных конструкций здания. Именно поэтому надстройка была одним из основных приемов наращивания жилищного фонда крупных городов в 20-30-е годы и послевоенный период.

В современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет, затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктуры становятся весомой частью экономических показателей. Особенно остро это ощущается в крупных городах, где на первый план выдвигается проблема более интенсивного использования городских территорий. Она может быть решена двумя путями — уплотнением застройки и повышением этажности.

Интерес к мансардному строительству появился в последние годы, когда в нашей стране стал складываться рынок недвижимости, но при этом снизились объемы инвестиций в жилищное строительство. Мансардное строительство получает все большее признание в нашей стране, поскольку оно позволяет:

• получить дополнительные площади без затрат на усиление существующих конструкций, запасов несущей способности которых, как правило, достаточно для восприятия нагрузки от надстройки;
• повысить потребительскую ценность (престижность) квартир верхних этажей за счет использования мансарды в качестве второго уровня квартиры;
• улучшить архитектурно-художественный облик зданий и застройки в целом за счет формирования объемного и цветового решения “пятого фасада”- крыши;
• осуществить надстройку здания без прекращения его эксплуатации, что особенно актуально для большинства городов России, не располагающих переселенческим фондом;
• получить дополнительные площади в сложившихся, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурами районах без затрат по землеотводу;
• повысить тепловую эффективность зданий, поскольку их надстройка, как правило сопровождается утеплением ограждающих конструкций, а покрытие мансард выполняется в соответствии с современными теплотехническими нормативами.