Одним из важных направлений социально-экономического развития страны являются реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” жилищная сфера — отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Жилищный фонд страны подразделяется на следующие виды:
Коренные преобразования, происходящие в жизни страны, сказываются на характере нового строительства, а также модернизации и реконструкции существующей застройки. Однако острота жилищной проблемы в стране не ослабевает. Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, которые по площади составляют 34 млн. м2. Значительная часть эксплуатируемых зданий не соответствует современным функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций).
Существовавший в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности в результатах своей деятельности у работников проектных, строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций, а также отчуждение жителей от собственности не способствовало повышению качества жилищного фонда.
Социальная необходимость реконструкции связана с задачами:
Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализация зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.
Нормативно-правовой основой для реконструкции являются федеральные законы, указы Президента России, постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации.
Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются:
Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому с самого начала мы должны отдавать себе ясный отчет в том, что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-экологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени он зависит и от средств и предпочтений заказчиков.
Переустройство зданий понимается как обобщающее понятие, обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств здания (главным образом — уменьшения физического и морального износа). Понятие “переустройство” включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер.
Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.
Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы:
Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении.
Основными результатами переустройства зданий являются:
Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75-85% стоимости нового строительства такой же общей площади.